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国有土地上房屋征收中涉及机器设备、物资等相关费用评估的问题及建议
来源:本站 发布时间:2015/8/12 18:16:47 浏览量:

在国有土地上房屋征收中对非居住房屋涉及机器设备、物资相关费用的评估,是一项不可缺少,经常遇到的重要的内容。自国家、上海市规章、规范将国有土地上房 屋征收涉及机器设备、物资等搬迁和安装费用评估列入房地产估价范围以来,一些专家与房地产估价行业的专业人士对如何进行评估进行了较好的研究,在此基础 上,结合评估实践中遇到的问题,谈一点不成熟的看法及意见,供大家参考、研究。


一、遇到需进一步研究的问题


1.不同的土地所有权,机器设备、物资等相关费用评估适用的法规规范不同

  住 房和城乡建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》、上海市住房保障和房屋管理局颁发的《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》、《上海市国有土地上 房屋征收评估技术规,既明确了在国有土地上房屋征收涉及的机器设备、物资相关费用评估的受托方,又明确了具体的评估方法和要求。但是,集体所有土地上的房 屋征收中涉及的机器设备、物资相关费用的评估,上海市规划和国土资源管理局颁发的《上海市集体所有土地房屋征收评估管理规定》、《上海市集体所有土地房屋 征收评估技术规范》规定,机器设备等专业技术工作,估价机构可委托有资格从事该类业务的机构相助评估。在《上海市集体所有土地房屋征收评估管理规定》中还 明确,从事集体所有土地房屋征收评估的估价机构必须具有土地、房地产估价双资质。


2.在某一特定情况下,如何界定机器设备的可恢复使用与无法恢复使用
  关 于机器设备的可恢复使用与无法恢复使用在技术规范中作了明确的阐述。但是,在实践中,往往出现其他的情况。如被征收人由于房屋征收的原因,企业就此关停, 其可恢复使用的机器设备无法继续使用;企业借此机会重新进行机器设备的全面改造,原有机器设备不再适用;企业转产、改行原有机器设备也不适用等,征收部门 在与被征收人协商一致的情况下,估价机构是否可以将其可恢复使用的机器设备,按无法恢复使用机器设备方式评估。旅馆、餐饮,办公家具、相关货物等也有类似 情况。对于此类情况应是在征收人与被征收人协商一致的情况下,与估价机构协商。对此应当有个明确的说法。



3.可恢复使用的机器设备、物资搬迁费用评估中可能出现的情况
  《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》中明确了可恢复使用机器设备与物资搬迁费用的评估内容及方法。但是,在不同情况下,会出现一些具体的问题,还需进一步细化:


一 是,运杂费的计算,最大的问题是运输距离计算,如果仅按市内计算,应该是按实际可运输目的地距离计算,或者按照合理距离计算。但是,如果是市外,或者是更 远的地方,就应按照实际距离测算,而且还不能仅考虑陆路摩托运输,还要考虑水路、铁路、航空运输的费用支出,并留出余量。


二是,如果被征收企业不是一下将机器设备、物资搬迁至新的厂址,而是需要临时过渡,其搬迁费用应该怎么算?运杂费、拆卸费、安装调试费是否需要二次计算;另外,临时过渡的停放与保管费用是否要另计算。


三 是,国有土地上房屋征收涉及的非居住房屋有大有小,特别是工厂有的大型企业其机器设备极为复杂,可恢复使用的机器设备相关费用的评估,按照《上海市国有土 地上房屋征收评估技术规范》中明确的方法比较科学。有一种说法,在运杂费的测算方法中,以机器设备的实际重量、体积、精密程度、运输条件,经过市场调查确 定运杂费为主。这种观点对一般性工厂的机器设备搬迁费用测算是可行的,但是,对大型工厂,机器设备比较复杂,是有一定问题的。因为各种机器设备,在购买时 的费用结算,也是按照机器设备的价值乘以费率计算的。这些费率的研究确定是在实践中摸索出来的,是可以采信的。


四是,机器设备的备件应同机器设备本身一同计算相关费用。


五 是,对可恢复使用的机器设备基础费的测算问题,被征收人往往会提出,因房屋征收造成搬迁,机器设备的搬迁应按在新厂址正常运转的目标,测算相关费用。《上 海市国有土地上房屋征收评估技术规范》中明确,评估可恢复使用机器设备的基础工程费,可以不考虑成新率。这一规定是考虑到被征收人的诉求。但被征收人只能 在原有的规模实物量基础上获得相应补偿,不能把新建实物量超出部分也转嫁到此补偿费中。


六是,对大型企业的众多、比较复杂、搬迁要求较高的机器设备,在评估相关费用时,是否应考虑增加保险费、资本成本费、不可预见费、管理费等费用。


4.无法恢复使用机器设备相关费用评估中可能出现的情况


一 是,由于市场查询的出处不同,可能导致评估的结果差异较大。在运用市场法或者成本法过程中,都需要向市场询价,目前,询价的途径较多,可以从(机电产品报 价手册》、《全国资产评估价格信、《中国机电设备评估价格信息》中查询,或从相关网站查询,也可以从旧机器设备交易市场询价,向生产厂家了解类似机器设备 的报价或已销售的价格,向类似企业了解类似机器设备的购入价格,向同行评估机构了解评估类似机器设备的价格等。这些价格案例情况各异,要进行认真的修正。 但是由于信息不对称、获取的资料不完整等因素影响,评出的结果会产生差异。


二是,在运用成本法中三个贬值因素考虑的不均衡。往往考虑实体性贬值较多,功能性贬值、经济性贬值考虑较少,或者基本没有考虑。形成此情况的原因是多方面的,这对较大型的、精密的机器设备价值评估是不完整的。


三是,单台机器设备价格的简单加和并不等于机组(成套、生产线)机器设备的价格。但在此方面的评估注意的不够充 分,或者是适用方法不对。对此类机器设备的评估是用成本法还是用收益法,尚需很好研究。一般来说,运用收益法比较合适,主要是通过求生产产品的经营收益进 行测算。否则,统一运用成本法,很可能形成单台机器设备价格的简单加和的情况。



四是,对二手机器设备价值的评估。一般来说,二手机器设备在中小企业较多,是完全按照一手购入的方式进行评估, 还是考虑二手机器设备的市场行情统一权衡定价,需要进一步研究。有一种说法,认为二手市场的价格不建议使用,其实在某种情况下是可以使用的,不能不分情况 的加以否定。从目前情况看,二手机器设备市场不仅活跃,而且在某一领域中占有量还是比较大的。从实际情况看,对于从不同渠道购入的二手机器设备的评估,参 考二手市场成交或者报价是有一定好处的。


5.估价报告的撰写格式与内容不尽统一,使委托方、被征收人感到缺乏专业性《上海市国有土地上房屋征收技 术规范》对机器设备、物资等搬迁和安装费用评估报告内容只明确了一定的原则。在实际运用中,据了解一些估价机构往往采用一张或者多张表格表示,这种方式不 仅让当事人感到较为简单,以后,发生评估结果的鉴定,可能也比较麻烦。是否可以研究更为完善的报告格式和内容。另外,在对成排的小作坊式的企业,其产品与 机器设备相差不多,是否拟制整体的报告后,在以分户报告的形式发给各被征收人。



二、几点建议

以上提出的问题是在实践中遇到的实实在在的情况,由于事出的范围、时间、情况具有一定的局限性,请各位专家原谅、理解。就以上所遇的问题,结合对规章、规范的理解,特提出以下建议:


(1) 专题研究在实践中反映出的问题,出台相关解决的办法和意见。在此次专题研讨中,与会同行根据各自评估实践的情况,提出了非常值得深思的问题和意见。为了更 好地指导下步评估工作高质量的开展,相关部门与行业协会认真把握此次难得的机遇,全面整理、分类研究会提出的问题与意见,组织专家系统研究正确完善地处理 方法或意见,以课题研究或学术情况通报的形式,必要时也可编拟落实细则,发向全行业,实实在在地统一大家的认识,以利评估行为的一致性。


(2)加 强协调与沟通,在同类问题上技术要求尽可能一致。房地产估价与土地估价在房屋征收评估中应当基本形成一致。特别是对机器设备、物资的评估,无论是哪种土地 所有权形式,在技术要求上应没有太大的区别。建议两个行业协会先进行沟通,促成行政管理部门的认可,以达成一致。


(3)尊重房屋征收人与被征收人 形成一致的意见,妥善地解决特殊情况。对于可恢复使用的机器设备和物资,在房屋征收人、被征收人协商一致,并有书面方案的情况下,是否可以按照其要求以不 可恢复使用的机器设备类别进行评估,这需要相关部门具体研究,进一步明确。如果可以照此方案实施,作为估价机构处理好各方面关系。


(4)相关技术问题需进一步研究,拟制出解决办法。在以上的问题中,同时也夹带提出了一些处理的意见。在此不再重复。关键是研究会后是否能将大家提出的问题,进行进一步整理研究,形成可行的、被行业认同的意见。这是大家期待的。

作者:
李建中(上海房地产估价师事务所有限公司)

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