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黄石市房地产网络司法拍卖成交分析
来源:本站 发布时间:2018/2/7 9:13:55 浏览量:

2016年8月最高人民法院出台了《人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》,该规定要求人民法院依法通过互联网拍卖平台,以网络电子竞价方式公开处置财产,自2017年1月1日起施行。

通过统计发现,黄石市房地产网络司法拍卖于2015年2月进驻淘宝网及京东网司法拍卖专区,并于2017年开始大力推行。房地产在全部拍品中数量最多且价值最高,该类资产的网拍情况对案件能否高效、高质执结具有重要的影响。因此,统计分析好房地产类资产的网拍情况,就显得十分必要。

 

       我公司对坐落于黄石市范围内(包括大冶市、阳新县)网络司法拍品进行了统计分析,涵盖了淘宝网司法拍卖专区、京东网司法拍卖专区两个网站,包括了住宅、商业、工业厂房、车库等类型,成交额共计4404.06万元。共进行网络拍卖196件,其中淘宝网司法拍卖专区拍卖177件,占比90.31%;京东网司法拍卖专区拍卖19件,占比9.69%。

 

黄石市房地产网络司法拍卖成交一览表

 

       从2015年2月开始,黄石市房地产网络司法拍卖共196件,成交46件,整体成交率仅为23.47%。从拍卖网站来看,淘宝网司法拍卖专区共拍卖177件,成交42件,成交率为23.73%;京东网司法拍卖专区共拍卖19件,成交4件,成交率为21.05%,淘宝网司法拍卖专区成交率高于京东网司法拍卖专区成交率。

 

 黄石市房地产网络司法拍卖成交溢价情况表

                                                                  注:溢价率=(成交价-起始价)/起始价

 

       由上表可以看出,黄石市房地产网络司法拍品共成交46件:第一拍成交37件,第二拍成交6件,第三拍成交3件;其中第二拍拍品共109件,仅成交6件,成交率仅为5.5%,也因此影响了第三拍的拍品数量,实施了第三次拍卖的拍品仅7件。由于第二次拍品的成交率低,且成交的均为住宅房地产,其成交溢价率最高,为26.14%,第三次拍品的成交溢价率很低,仅有1.75%的溢价。

 

黄石网拍成交率、折扣率与溢价率分析图

 

通过黄石市房地产网络司法拍卖数据来看,参与了第二次拍卖的拍品数量较大,其折扣率也最高,但成交率最低;参与了第三次拍卖的拍品数量很少,其溢价率最低。可见,通过再次降低起拍价,并不能提高居民的购买欲望。


 

黄石各区域拍品数量占比图

 

       从拍品产权地所在的区域来看,黄石城区(西塞山区、黄石港区、下陆区)共有拍品94件,占整个拍品数量的47.96%;大冶市共有拍品80件,占整个黄石市网拍市场的40.82%,比黄石城区拍品数量占比仅少了7.14个百分点。由此可见,黄石城区通过网拍进行资产变现的情况一般。

 

黄石市各区域拍品成交情况表

 

          黄石城区涉及房地产网络司法拍卖的城区有西塞山区、黄石港区和下陆区,共有拍品94件,成交31件,成交率为32.98%,其成交率高于大冶市和阳新县。从黄石城区各区成交情况来看,西塞山区拍品14件,成交9件,成交率为64.29%,成交率最高,其次是黄石港区,拍品29件,成交15件,成交率51.72%,成交率最低的为下陆区,成交率为13.73%,不及大冶市的成交率16.25%。

 

 

黄石市各类型拍品数量成交情况表

 

       黄石市2015年至2017年,房地产网络司法拍卖共有196件拍品,其中住宅用房成交数据和成交率最高,其次为商业用房,而工业用房拍品共计5件,无一件成交。可见,对于价值量高、建筑规模较大、通用性不强的房地产,其变现率远远低于住宅用房。

 

 

湖北上市公司资讯第一门户 1、实际成交率偏低。在196件房地产拍品中,成交拍品共46件,实际成交率仅为23.47%,成交效果并不理想,与目前黄石楼市的火热形成了强烈反差。其中43件商业房地产仅拍卖成交6件,5件工业房地产无一成交。

2、进行了第二次、第三次拍卖的案件成交率不高。共成交46件,其中一次拍卖37件,二次拍卖6件,三次拍卖3件。可见,80%以上的拍品均为一次拍卖成交,当一次拍卖流拍后降价幅度并未引起竞拍人的较大兴趣,导致二次、三次拍卖成交率较低。

3、平均溢价率不高。司法网络拍卖成交总价与其起拍价相比,平均溢价率仅为15.66%;若成交价与评估价相比,成交价比评估价低了8.67个百分点。可见网拍房地产整体溢价率普遍偏低,未能更好地实现其市场价值。

 

 

湖北上市公司资讯第一门户 1、拍品的推介力度不够。传统的法院委托拍卖机构进行拍卖中,拍卖机构除刊登公告外,为了促进成交,均会积极主动地接受咨询,挖掘竞买人。而目前司法网拍,法院除要完成网拍程序性事项外,还要面对案件压力,无法主动咨询看样。因此,与有形市场相比,淘宝网拍缺乏有形市场及专业团队在线下的有力支持,更多的是借助广泛的宣传和高关注度被动地进行拍卖。在面对复杂、大额房地产时,不能进行专项策划、主动挖掘潜在投资人,对于拍品的推介力度尚显不足。直接导致报名人数有限、竞价次数不高。

湖北上市公司资讯第一门户 2、司法网拍中未能引入贷款机制导致买受人有限。由于成交后要求买受人一次性将全款付清,特别是部分商业及工业房地产存在面积较大的情况,使得不少资金有限或周转不开的有意竞买者无法参与司法网拍,这既影响了债权人权益的实现,也使得被执行人资产受损。

湖北上市公司资讯第一门户 3、拍品自身存在瑕疵。调研发现,流拍房地产有的交通不便利,或周边配套设施差;有的地处经济欠佳地区,区位优势不明显;有的已经长期出租,难以立即居住等。在执行环节,执行部门也无法径行裁定予以确认。

 

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                                                                                                                                        二〇一八年一月

 

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